En toda compra de inmueble, hay una buena cantidad de dinero de por medio para concretar esta operación. A ello se suman trámites legales y compromisos de pago que hay que conocer desde mucho antes de comenzar la búsqueda.
En este blog, conocerás todo lo que necesitas saber para la compra segura de cualquier inmueble en Perú y qué alternativas de financiamiento tienes para alcanzar este objetivo de inversión.
¿Cómo comprar una propiedad en Perú?
Ya sea que estés planeando hacer la compra de un inmueble mediante un crédito hipotecario, con un buen adelanto de efectivo o de otra manera, para garantizar la compra segura de una propiedad existen varios pasos claves que debes saber. Y es que hay muchas cosas que debes considerar antes de firmar una promesa de compraventa o pedir un crédito.
Paso 1: Visualiza tu inmueble
Si no sabes qué estás buscando, te costará hallar el inmueble más indicado para ti. Parece obvio, pero muchas personas comienzan mal con la búsqueda de un inmueble porque no tienen ni idea de qué es lo que más le conviene ni por dónde empezar.
Así que comienza contestando este cuestionario con las interrogantes básicas que debes esclarecer:
- ¿Qué tipo de propiedad inmobiliaria necesito? ¿Cerca del trabajo o de la escuela de los niños? ¿Qué distrito o sector de urbanización me conviene más? ¿Aspiro a vivir allí toda la vida o es por unos años?
- ¿Cuántas habitaciones debería tener como mínimo mi departamento ideal? ¿Un solo ambiente de sala y cocina? ¿Con espacio para estacionar uno o varios vehículos? ¿Con o sin balcón? ¿Con terraza amplia o chica? ¿Con patio o área de jardín?
- ¿Ofrece seguridad para los niños y/o las mascotas? ¿Cómo deben ser las áreas comunes?
Paso 2: Lánzate y busca con las estrategias correctas
Existen varias maneras para localizar tu primer hogar u oficina y así facilitar tu búsqueda.
– Páginas web
Simplifica tu búsqueda y ahorra tiempo ubicando casas, oficinas y departamentos disponibles. Contacta a inmobiliarias y revisa las reviews y opiniones sobre lugares y propiedades en venta.
– Ubica ferias inmobiliarias
Las exposiciones o ferias inmobiliarias son una excelente oportunidad para conocer los nuevos proyectos inmobiliarios, contactar de primera mano a asesores de la industria de la construcción o bienes raíces.
– Servicios inmobiliarios
Los asesores o agentes inmobiliarios pueden simplificar el trabajo de conseguir una vivienda o departamento en un rango de precio y con las condiciones que prefieras.
Es una excelente decisión si no tienes tiempo de visitar varias propiedades en venta. Solo recuerda que debes pagarle una comisión, tener buenas referencias del agente inmobiliario y que esté acreditado en Perú.
Paso 3: Visita las propiedades y ve con un plan
A la hora de planear la visita o agendar un encuentro en los inmuebles que más te llamaron la atención (y también para descartar aquellos que están en tu lista), sigue estas recomendaciones:
- No te dejes llevar solo por la primera impresión.
- Ve a la propiedad con la compañía de otra persona que te pueda dar una opinión sincera y confiable.
- Visita la propiedad en distintas horas del día y varios momentos de la semana. Así tendrás una mejor idea de la iluminación natural del inmueble, cómo es el vecindario, cuál es el movimiento, si hay mucho ruido ambiental o de negocios de los alrededores, etc.
- Verifica que puedes acceder con facilidad a la propiedad y qué servicios tienes a disposición: transporte público, negocios y comercios, parques, áreas para correr o ejercitarte, parque infantil, escuelas, etc.
Paso 4: Comprueba la situación jurídica del inmueble
Ten en cuenta que, antes de elaborar un contrato de compraventa de un bien inmueble, debes saber cuál es la situación registral de la propiedad.
La Sunarp recomienda estos filtros que te ayudarán a investigar la legalidad de la operación:
- Corrobora quién tiene realmente la posesión del inmueble, es decir, si la persona que está vendiendo ejerce la administración de la propiedad. Solo el dueño puede vender.
- Para verificar lo anterior, debes pedir el estudio registral del título y la situación jurídica de la propiedad. Con el Certificado Registral Inmobiliario (CRI), que puedes pedir a la Sunarp, puedes comprobar el nombre del vendedor y que no existan cargas o gravámenes vigentes en el inmueble. a menos que se encuentre hipotecada al banco por la vendedora para la ejecución del proyecto, dicha carga deberá ser levantada posteriormente por la empresa.
- Para pedir la ficha registral solo necesitas ingresar al sistema en línea de la Sunarp, introducir el número de la partida, añadir la oficina y pagar con tarjeta de crédito. El trámite es rápido y el mismo día puedes obtenerlo. También puedes pedir el título archivado de la propiedad. Este documento puede ser proporcionado por la inmobiliaria.
- Si el vendedor de la propiedad es una empresa (persona jurídica) debes pedir una vigencia de poder a la Sunarp. De esta manera sabrás si el representante de la empresa tiene facultad legal para vender el inmueble.
- El siguiente paso es verificar que los papeles del inmueble aparecen en los registros municipales. Estos son la Hoja Resumen (HR) y el Predio Urbano (PU), donde debe aparecer el nombre del vendedor.
- Puedes recurrir a un abogado inmobiliario para que se encargue de esta investigación y te asesore en las etapas de oferta y en lo que sigue, que es la elaboración del contrato de compraventa.
Paso 5: Es hora del contrato de compraventa
Ya con las cuentas claras, tras la verificación de los papeles jurídicos del inmueble, se puede proceder a la elaboración del contrato de compraventa. Este contrato es conocido como “Minuta” y estas son sus características:
- Permite establecer las bases del acuerdo sobre el precio de venta del inmueble.
- Debe ser autorizada por un abogado.
- Como lo más frecuente es que la compra del inmueble se efectúe vía crédito hipotecario, en esta minuta es común establecer el pago de la cuota inicial junto con la firma. Sin embargo, si la compra se realiza con recursos propios, también es probable que la vendedora exija un pago como cuota inicial antes de la cancelación total del inmueble.
Paso 6: Comprueba que se haga el bloqueo registral
Al firmar la minuta y presentarla ante el Notario Público hay un paso importante y es solicitar el bloqueo registral del inmueble. Al respecto, debes saber que:
- Este bloqueo es necesario hasta que culmine la firma de la escritura pública en Perú.
- Con esta acción se evita que la propiedad se vuelva a poner en venta, mientras se completa la inscripción en la Sunarp.
- Como el registro del contrato de compraventa puede extenderse por 7 días hábiles, el bloqueo es necesario para evitar estafas o irregularidades.
- En Perú, el bloqueo registral se hace de manera obligatoria en línea, para lo cual hay que presentar la copia de la minuta.
- ¿Cuánto dura el bloqueo registral? ¿Tiene un costo? El bloqueo tiene una duración de 60 días hábiles y puede costar 43 soles.
Se debe tener en cuenta que para el bloqueo registral la propiedad debe estar independizada, caso contrario se deberá esperar a que se realice la independización para que se registre el bloqueo. Es frecuente la compra en un proyecto inmobiliario que no se encuentre independizado, con lo que la compra se quedará en espera de la independización, podrás contar con tu copia de Testimonio de Escritura Pública y una vez que se independice cada unidad, la notaría se encargará de la inscripción de los inmuebles en Registros Públicos a tu nombre. Si la compra se ha realizado mediante crédito hipotecario, la inmobiliaria deberá informar al banco notaría donde se realizó el trámite para que se inicie el proceso de inscripción, en caso la compra se haya realizado con recursos propios, “al contado”, podrás coordinar con la inmobiliaria a qué notaría pueden derivar los documentos para dicha inscripción.
Ten en cuenta que tener la asesoría de un abogado es recomendable en todo este proceso. Aunque en Perú no es obligatorio registrar una propiedad, no hacerlo puede dejarte sin protección.
Paso 7: Formalización de la Escritura Pública
La escritura pública es un paso formal para comprar una propiedad en Perú. Se realiza ante el Notario Público y permite presentar al Sunarp la inscripción de la compra en la Partida Electrónica del Inmueble.
De esta forma el propietario adquiere reconocimiento público y puede acceder al crédito en el banco. (?)
Para hacer la escritura pública del inmueble se necesita entregar los siguientes documentos:
- Minuta de la compraventa firmada por el vendedor y el comprador y un abogado.
- Copia literal del inmueble con un periodo menor a 30 días. Como te dijimos, esto lo entrega la Sunarp, y es el documento que proporciona los datos acerca de la titularidad del inmueble, si tiene cargas y/o gravámenes, o si ya fueron levantadas.
- La Hoja Resumen (HU) y el Predio Urbano (PU) perteneciente al año en el que se da la compraventa.
- DNI (fotocopias) del comprador, vendedor, cónyuges o convivientes, si corresponde.
- Prueba Evidencia de los pagos realizados por el comprador .
- Recibos del Impuesto Predial (por todo el año) y los Arbitrios (hasta el mes de la compraventa).
- Recibo del Impuesto a la Renta (correspondiente al vendedor) y del Impuesto al Alcabala (quien compra) o su inafectación en caso sea la primera vez que se vende el inmueble.
- Número de ficha o tomo de la inscripción registral, con copia.
- Planos de ubicación del inmueble.
- Si la propiedad es un departamento, se presenta el reglamento interno de propiedad horizontal.
Si se trata de un inmueble en planos o construcción (bien futuro) el vendedor debe anexar el testimonio de compraventa de la Propiedad Matriz, licencia y planos aprobados por la municipalidad (si está en construcción), entre otros documentos.
En este caso, es importante verificar que el terreno donde se construirá la obra está inscrito en los Registro Públicos de Perú.
Paso 8: Entrega de la propiedad y pago
Luego de realizar el pago para comprar una propiedad en Perú, que se puede hacer con un desembolso hipotecario o con dinero propio, el siguiente paso es dejar por sentado que se recibió el pago.
Este debe realizarse en el plazo acordado entre el vendedor y el comprador. De esta manera se deja constancia de la entrega efectiva y real de la casa, departamento u oficina.
Dentro de estos pagos, corresponde al comprador cancelar:
- Los gastos notariales y registrales.
- El impuesto a la Alcabala (el 3% del precio de venta del inmueble, exceptuando las primeras 10 UIT), de ser el caso, o su inafectación.
- Lo pactado por la transferencia de la propiedad.
- El pago de los impuestos, servicios, mantenimiento y cualquier recibo obligación que llegue después de que se complete la transferencia inmobiliaria.
Algunas otras recomendaciones:
Datos de la inmobiliaria:
Cuando hayas elegido el departamento verifica los datos de la inmobiliaria. Si se trata de una inmobiliaria y el departamento es de estreno revisa la trayectoria y solidez de la empresa, cuánto tiempo tiene de existencia o si tiene denuncias en su contra.
Analiza las forma de pago:
En este punto debes sentarte y decidir si pagarás con fondos propios o si deberás solicitar un crédito hipotecario. Si optas por un crédito debes tener en cuenta que cada entidad financiera tiene diferentes características y facilidades que debes analizar. Los principales factores son:
- La tasa de interés
- El monto del pago mensual
- Plazo de pago
- El monto de la TCEA (Tasa del Costo Efectivo Anual)
Preguntas Frecuentes
¿Necesito ser ciudadano peruano para comprar una propiedad en Perú?
No, no es necesario ser ciudadano peruano para comprar una propiedad en Perú. Los extranjeros también pueden adquirir propiedades en el país.
¿Cuáles son los requisitos legales para comprar una propiedad en Perú?
Al comprar una propiedad en Perú, los requisitos legales incluyen tener un documento de identidad válido, como un pasaporte, y obtener un número de identificación tributaria llamado RUC (Registro Único de Contribuyentes). También es importante contar con los servicios de un abogado especializado en bienes raíces para garantizar que todas las transacciones se realicen de manera legal y segura.
¿Qué impuestos debo pagar al comprar una propiedad en Perú?
Al comprar una propiedad en Perú, deberás pagar el Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI). El monto de este impuesto puede variar dependiendo del valor de la propiedad y la ubicación. Además, es recomendable consultar a un contador o asesor fiscal para obtener información actualizada sobre los impuestos asociados a la compra de propiedades.
¿Es seguro comprar propiedades en Perú?
Sí, comprar propiedades en Perú puede ser seguro siempre y cuando sigas los procesos legales establecidos y cuentes con la asesoría adecuada. Es importante contratar los servicios de un abogado y realizar una debida diligencia antes de finalizar cualquier transacción.
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